토지의 적성평가에 관한 지침 - 1

제1장 총칙제1절 지침의 목적

이 지침은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제20조제2항 및 제27조제3항에 따라 도시ㆍ군기본계획을 수립ㆍ변경하거나 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우에 행하는 기초조사로서 토지의 적성에 대한 평가(이하 "토지적성평가"라 한다)를 실시하기 위하여 필요한 방법ㆍ절차 및 그 밖에 필요한 사항을 정하는 데 그 목적이 있다.

제2절 법적근거

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제20조, 제27조, 같은 법 시행령(이하 "영"이라 한다) 제16조의2, 제21조

제3절 토지적성평가제도의 의의 및 적용

1-3-1. 토지적성평가의 의의

토지적성평가는 전 국토의 "환경친화적이고 지속가능한 개발"을 보장하고 개발과 보전이 조화되는 "선계획ㆍ후개발의 국토관리체계"를 구축하기 위하여 토지의 환경생태적ㆍ물리적ㆍ공간적 특성을 종합적으로 고려하여 개별토지가 갖는 환경적ㆍ사회적 가치를 과학적으로 평가함으로써 도시ㆍ군기본계획을 수립ㆍ변경하거나 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우에 정량적ㆍ체계적인 판단 근거를 제공하기 위하여 실시하는 기초조사이다.

1-3-2. 토지적성평가의 범위

토지적성평가는 도시ㆍ군기본계획을 수립ㆍ변경하거나 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우에 활용하여 비시가화지역을 체계적으로 관리ㆍ이용할 수 있도록 주거지역, 상업지역, 공업지역과 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제4조 및 제5조에 의해 지정된 민간인통제선 이북지역은 제외한 모든 지역에 대하여 실시한다.

1-3-3. 토지적성평가 결과의 활용 범위

(1) 토지적성평가 결과는 도시ㆍ군기본계획을 수립ㆍ변경하는 경우에 개발과 보전 여부 등을 판단하여 공간구조 등을 설정하기 위한 기초자료로 활용한다.

(2) 토지적성평가 결과는 다음의 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우에 입안 여부를 판단하는 데 적용하거나 토지이용에 관한 계획 수립을 위한 기초자료로 활용한다.

가. 용도지역ㆍ용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

나. 도시ㆍ군계획시설의 설치ㆍ정비 또는 개량에 관한 계획

다. 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획

라. 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

1-3-4. 도시ㆍ군기본계획 수립ㆍ변경 시 토지적성평가 실시 제외대상

다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 토지적성평가를 실시하지 아니하고 도시ㆍ군기본계획을 수립ㆍ변경할 수 있다.

(1) 도시ㆍ군기본계획 입안일부터 5년 이내에 토지적성평가를 실시한 경우

(2) 다른 법률에 따른 지역ㆍ지구 등의 지정이나 개발계획 수립 등으로 인하여 도시ㆍ군기본계획의 변경이 필요한 경우

1-3-5. 도시ㆍ군관리계획 입안 시 토지적성평가 실시 제외대상

다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 토지적성평가의 실시 또는 그 결과의 적용을 하지 아니하고 도시ㆍ군관리계획을 입안할 수 있다. 다만, (7)은 토지적성평가를 실시하지 아니할 수 있는 경우로 한정하여 적용한다.

(1) 해당 지구단위계획구역이 도심지(상업지역과 상업지역에 연접한 지역을 말한다)에 위치하는 경우

(2) 해당 지구단위계획구역안의 나대지 면적이 구역면적의 2퍼센트에 미달하는 경우

(3) 해당 지구단위계획구역 또는 도시ㆍ군계획시설부지가 다른 법률에 따라 지역ㆍ지구 등으로 지정되거나 개발계획이 수립된 경우

(4) 해당 지구단위계획구역의 지정목적이 해당 구역을 정비 또는 관리하고자 하는 경우로서 지구단위계획의 내용에 너비 12m 이상 도로의 설치계획이 없는 경우

(5) 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우

(6) 법 또는 다른 법령에 따라 조성된 지역에 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우

(7) 도시ㆍ군관리계획 입안일부터 5년 이내에 토지적성평가를 실시한 경우. 다만, 해당 시ㆍ군의 여건 변화가 크게 발생한 경우 시장ㆍ군수는 5년 이내에도 토지적성평가를 실시할 수 있다.

(8) 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」제2조제3항제1호ㆍ제2호 또는 제6호(같은항 제1호 또는 제2호에 따른 지역과 연접한 대지로 한정한다)의 지역에 해당하여 개발제한구역에서 조정 또는 해제된 지역에 대하여 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우

(9) 「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 경우

(10) 지구단위계획구역 또는 도시ㆍ군계획시설부지에서 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우

(11) 다음의 어느 하나에 해당하는 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역의 지정 또는 변경의 경우

가. 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 또는 계획관리지역의 그 밖의 용도지역으로의 변경(계획관리지역을 자연녹지지역으로 변경하는 경우는 제외한다)

나. 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 또는 계획관리지역 외의 용도지역 상호간의 변경(자연녹지지역으로 변경하는 경우는 제외한다)

다. 용도지구ㆍ용도구역의 지정 또는 변경(개발진흥지구의 지정 또는 확대지정은 제외한다)

(12) 다음의 어느 하나에 해당하는 기반시설을 설치하는 경우

가. 영 제55조제1항 각 호에 따른 용도지역별 개발행위규모에 해당하는 기반시설

나. 도로ㆍ철도ㆍ궤도ㆍ수도ㆍ가스 등 선형(線型)으로 된 교통시설 및 공급시설

다. 공간시설(체육공원ㆍ묘지공원 및 유원지는 제외한다)

라. 방재시설 및 환경기초시설(폐차장은 제외한다)

마. 개발제한구역안에 설치하는 기반시설

(13) 도시ㆍ군관리계획의 변경사항 중 경미한 사항에 해당하는 경우

　　

제2장 토지적성평가의 일반원칙

제1절 평가주체 및 평가단위

2-1-1. 토지적성평가의 시행주체

토지적성평가는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(이하 "토지적성평가 시행주체"라 한다)가 관할 구역에 대해 시행하며, 평가주체 이외의 자가 도시ㆍ군관리계획 입안 또는 입안 제안을 위해 요청하는 경우 평가결과를 제공하여야 한다.

2-1-2. 토지적성평가의 평가단위(이하 ‘평가대상토지’라 한다)

(1) 토지적성평가는 필지단위로 시행함을 원칙으로 한다. 다만, 산악형 도시 등 지역여건에 따라 필요한 경우에는 격자단위로 시행할 수 있다.

가. 필지단위의 평가에서 하나의 필지 내에 둘 이상의 환경ㆍ물리적 특성 또는 토지이용이 존재 하거나 하천, 도로와 같은 지형지물 등에 의해 필지가 명확히 구분되는 경우에는 동일한 환경ㆍ물리적 특성 및 토지이용상황을 지닌 부분으로 세분하여 평가할 수 있다.

나. 격자단위의 평가시 격자크기는 100m×100m이하로 한다.

제2절 평가절차 및 평가시기

2-2-1. 토지적성평가의 수행절차와 내용

토지적성평가의 수행절차는 <그림 2-1>과 같고, 각 절차별 수행과정의 개략적인 내용은 다음과 같다.

 

(1) 평가지표의 선정 절차는 [별표 1]의 선택지표군에서 지역특성에 맞는 개발적성 지표 및 보전적성 지표를 각각 2개씩 선정하는 과정으로, 지역의 상황에 비추어 볼 때 이 지침에서 정한 선택지표를 사용하는 것이 적정ㆍ타당하지 아니한 경우에는 선택지표를 대체하여 사용할 다른 지표를 선정한다.

(2) 평가지표별 평가기준의 설정 절차는 평가지표별로 지역상황에 따라 평가기준을 조정ㆍ확정하는 과정이다.

(3) 지표별 평가점수 산정 절차는 필지별 특성값(격자단위로 실시하는 경우에는 격자별 특성값)을 평가기준에 따른 점수값으로 환산하는 과정이다.

(4) 특성별 적성값 산정 절차는 토지의 종합적성에 영향을 미치는 개발 및 보전 특성별로 [별표 3]에 따라 개발적성값과 보전적성값을 산출하는 과정이다.

(5) 종합적성값 산정 절차는 개발적성값에서 보전적성값을 차감하여 필지별 종합적성값을 산출하는 과정이다.

(6) 표준화값 산정 절차는 필지별 종합적성값을 해당 시ㆍ군 전체의 평가대상토지의 적성값 평균과 표준편차를 이용하여 표준정규분포곡선상의 표준화값(Zi)으로 변환하는 과정이다.

(7) 별도 분류 절차는 평가대상토지의 객관적 상황에 비추어 보전적성의 판별이 명백한 경우 필지별 종합적성값에 관계없이 그 지역을 별도로 분류하는 과정이다.

2-2-2. 평가시기

토지적성평가는 도시ㆍ군기본계획 또는 도시ㆍ군관리계획 입안 전 기초조사 단계에서 시행하되, 입안일을 기준으로 5년 이내에 토지적성평가를 실시한 결과가 있는 경우 이를 활용할 수 있다. 다만, 5년 이내에 해당 시ㆍ군의 여건 변화가 크게 발생한 경우에는 그러하지 아니하다.